Jednání o pachtovní smlouvě se řídí stejnými pravidly jako jednání o kterékoliv jiné smlouvě podle ustanovení § 1724 a násl., zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku. Lze jen doporučit, aby se před jednáním o smlouvě smluvní strany seznámily s příslušnými procesy, zásadami a průběhem jednání podle uvedených ustanovení. Jedná se totiž o změnu oproti již neplatnému občanskému zákoníku.
Právní úprava zemědělského pachtu a pachtovního roku se týká i specifik pachtu rybníků. Ustanovení § 2339 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., nového občanského zákoníku, s datem účinnosti od 1.1.2014 stanoví pachtovní rok na období od 1. října do 30. září následujícího roku u zemědělského pachtu; u ostatních pachtů jde o jeden rok.
Co je předmětem pachtu a kdo může být stranou
Pachtovní právo upravuje závazek propachtovatele přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání. Předmětem pachtovní smlouvy jsou „věc“ či „věci“, které lze propachtovat k užívání a požívání, v kontextu rybníka to bývá samotný rybník, případně související objekty jako domky, stavy a využívané vodní plochy. Propachtovatel může ponechat pachtýři více věcí jednou smlouvou; posouzení smlouvy bývá podle povahy hlavní věci.
Subjekty smlouvy jsou na jedné straně propachtovatel a na straně druhé pachtýř. Pachtovní právo navrhuje vlastník věci nebo se souhlasem vlastníka pachtýř. Pokud je propachtovaná věc zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i pachtovní právo. U pachtovní smlouvy týkající se rybníka a souvisejících pozemků tedy platí, že zápis do veřejného seznamu bývá důležitý pro právní jistotu.
Užitečné náležitosti smlouvy a její obsah
Smlouva o pachtu rybníka řeší jako hlavní věc pachtovné a dobu trvání pachtu. Pachtovné je stanoveno ve výši 50 % z průměrné ceny pozemků podle platné vyhlášky MZ dle § 17 odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitostí. Pachtovné je splatné v plné výši zpětně, vždy k 1. 10. příslušného kalendářního roku a to převodem na bankovní účet propachtovatele. Pokud pachtýř neuhradí pachtovné v daném termínu, má propachtovatel právo na úrok z prodlení ve výši 10 % z neuhrazené částky za každý započatý den prodlení.
Práva a povinnosti pachtýře zahrnují užívání propachtovaných pozemků ve smyslu svého podnikání, tedy k pěstování základní komodity či provozu rybníka v souladu se zásadami odborné praxe. Pachtýř je povinen umožnit propachtovateli pravidelnou průběžnou kontrolu stavu pozemků a má možnost navrhnout vklad pachtu do katastru nemovitostí. Bez písemného souhlasu propachtovatele nemůže pachtýř pozemky propachtovat dále nebo je přenechat k užívání třetí osobě.
Co se týká doby pachtu, smlouva je uzavřena na dobu neurčitou s účinností od 1. října 2014 (v textu mohou být uvedena aktualizovaná data). Obvyklé ustanovení o ukončení umožňuje dohodu stran nebo výpověď. Pokud propachtovatel vypoví smlouvu bez výpovědní doby, je pachtýř povinen uhradit rovněž smluvní pokutu ve výši 1000 Kč se splatností do 30 dnů od ukončení smlouvy výpovědí, a zároveň uhradit úměrnou část pachtovného za uplynulou dobu a případnou náhradu škody způsobené porušením povinností pachtýře.
Příklad smlouvy a její praktické souvislosti
Příklady smluv bývají uvedeny jako vzory, které ukazují úvodní ustanovení, předmět smlouvy a práva a povinnosti stran. Pachtovní smlouva na zemědělský pacht se uzavírá podle § 2332 a násl. NOZ, včetně článků definujících smluvní strany, úvodní ustanovení, předmět smlouvy a výnosy z produkce.
Objekt rybník a související pozemky jsou často propojeny s dalšími prvky zemědělské činnosti. Při jednání o smlouvě smluvní strany postupují podle NOZ a mohou si sjednat další práva a povinnosti, které se vztahují k ochraně zemědělské půdy a zajištění, že po skončení pachtu bude majetek v nezhoršeném stavu.
Podobně jako u nájemní smlouvy má propachtovatel právo průběžné kontroly hospodaření a dodržování zákonů a předpisů vztahujících se k činnosti pachtýře. Smlouvy se uzavírají v kontextu právních předpisů a s ohledem na spolupráci s orgány státní správy, například Ministerstvem zemědělství.
Rozdíly mezi pachem a nájmem a praktické dopady pro rybník
Hlavní rozdíl mezi pachtovní smlouvou a nájemní smlouvou spočívá v tom, že pachtýř se zavazuje nejen užívat, ale i požívat plody a užitky věci; tedy získává plody a užitky. Nájemník má právo věc užívat, ale ne ji požívat. Pachtovné je navíc doprovázeno tím, že věc je určena k hospodářskému využití za cílem výnosu.
U rybníka tedy pacht působí jako komplexní nástroj pro hospodaření a spravování vodních ploch a souvisejících pozemků. Z praktického hlediska lze často čelit rozlišení mezi pachtovním a nájemním vztahem podle toho, zda jde o plodonosnou věc a zda jsou plody a užitky hlavními nebo vedlejšími částmi dohody.
Praktické tipy pro uzavření pachtovní smlouvy na rybník
- Před uzavřením smlouvy se seznámit s postupech uvedených v NOZ a s dalšími příslušnými předpisy; - do smlouvy zahrnout jasné ujednání o předmětu, výnosu z rybníka, povinnostech pachtýře a kontrolách ze strany propachtovatele; - nastavit pachtovné dle platné vyhlášky a stanovit splatnost v souladu s občanským zákoníkem; - zahrnout klauzule o ukončení smlouvy, výpovědní době a případných sankcích; - zajistit zápis pachtovního práva do veřejného seznamu, pokud je to vyžadováno.
Pro konkrétní vzorovou smlouvu a další podrobnosti lze využít vzorů uvedených v naší advokátní praxi a kontaktovat odborníky pro úpravu smlouvy podle specifik rybníka a lokality.
tags: #pachtovni #smlouva #rybnik #arcibiskupstvi