Stavebnictví od července 2024 čekají změny, které by měly vést ke zjednodušení a zrychlení stavebních řízení. Nově od 1.7.2024 začnou platit všechny části tzv. nového stavebního zákona č. 283/2021 Sb. Což s sebou nese mimo jiné i větší volnost pro stavby bez stavebního povolení. Pozor, je vhodné se vždy informovat na stavebním úřadě, jaké podmínky budou pro výstavbu vyžadovány a zda nejsou u konkrétního pozemku dána omezení, např. Díky těmto novinkám se stavebníkům uvolňují ruce pro výstavbu „doplňkové“ stavby při rodinných domech a stavbách pro rodinnou rekreaci bez stavebního povolení.
Zahradní stavby se z původních 25 m2 mohou zvětšit na 40 m2 zastavěné plochy při dodržení dalších podmínek - maximální výška 5 m, 1 nadzemním podlaží, podsklepená max. do 3 m s usazením 2 m od hranice pozemku. Co vše můžete postavit přinášíme přehledně v tomto článku včetně reálných příkladů.
Nový stavební zákon rozděluje stavby na drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní. Drobnou stavbu definuje nový stavební zákon ve své příloze č. 1 a zahrnuje výrobky plnící funkci stavby (mobilní domy), včetně základové konstrukce, do 55 m2 zastavěné plochy a do 4 m výšky na pozemku, který je určen rozhodnutím o povolení záměru, územním plánem s prvky regulačního plánu nebo regulačním plánem pro způsob využití jako zahrádkářská osada, a nejde o stavbu pro bydlení, pro rodinnou rekreaci a pro podnikatelskou činnost. Pro drobné stavby se naopak nepovažují například stavby pro bydlení, stavby garáží. Pro ostatní stavby, které nevyhovují kritériím pro drobnou stavbu, je nutné získat standardní povolení - tzv. povolení k realizaci stavebního záměru.
I to se díky novému stavebnímu zákonu mění. Díky novinkám stavebního zákona by se měl zjednodušit i celý proces stavebního řízení. Stavební záměr bude procházet pouze jedním řízením na stavebním úřadu, kde se bude posuzovat stavba jak z hlediska umístění, tak z hlediska povolení. Zkracují se i lhůty pro vydání povolení záměru, např. u RD bude povolení vydáno do 30 dnů od podání žádosti.
Stavební řízení bude pro všechny účastníky probíhat v digitální podobě skrz Portál stavebníka, nový informační systém pro stavební řízení. Cílem je usnadnění komunikace mezi stavebníkem, stavebním úřadem a dotčenými orgány. V ceně je často zahrnut kompletní standard od prověřených dodavatelů - vnitřní dveře, podlahy, kompletní vybavení koupelny a zásuvky, s možností individuální volby. Pro více informací se můžete obrátit na partnera Leviter cz s.r.o.
RD v kontextu Svaté Anny a blízké Táborské lokality je důležité určovat s ohledem na infrastrukturu a územní plány. Ne každý pozemek je určen pro výstavbu RD. Pokud obec má územní plán, lze zjistit účel pozemku a v případě potřeby požádat o změnu územního plánu, která by umožnila výstavbu RD. Zohlednit je třeba, že změna územního plánu má delší dobu projednání, i když novela stavebního zákona z roku 2018 přináší určité zkrácení lhůt. I když RD na pozemku v souladu s územně plánovací dokumentací bude povolen, je nutné zajistit infrastrukturu, aby bylo možné stavební záměr realizovat.
Každý rodinný dům vyžaduje alespoň zásobování vodou, likvidaci odpadních vod a napojení na elektrický proud. Likvidace odpadních vod může být často problémem; odpadní vody zahrnují veškeré vody odcházející z domácnosti. Pro vydání potřebných povolení je nutno zajistit odpovídající dokumentaci a postupy - podle § 104 SZ jde o stavby, pro které postačí ohlášení stavby. Podle novely SZ platné od 1.1.2024 lze vést společné územní a stavební řízení, pokud jsou podmínky v území jasné, zejména pokud je pro území vydán územní nebo regulační plán. Stavební úřady mají přednostně využívat zjednodušující postupy, aby dotčené osoby byly co nejméně zatěžovány a aby v případě jednoduchých staveb (včetně RD) bylo možné vydat pouze jednu klíčovou rozhodnutí.
Současná příprava pro výstavbu RD vyžaduje určité odborné vedení; vyhláška 499/2006 Sb. se s novelou SZ upraví. Dokumentace pro územní rozhodnutí a projektová dokumentace pro stavební povolení a ohlášení musí být zpracovány autorizovanou osobou s autorizačním razítkem. Kromě projektu je třeba doložit další doklady uvedené ve vyhlášce. V současné době lze svépomocí provádět RD do 150 m2 zastavěné plochy. Podle § 152 SZ má stavebník ještě řadu povinností, jejichž neplnění může vést k pokutám. Proto je někdy vhodné zajistit si kvalifikovanou osobu, například projektanta, která zajistí jednání s dotčenými orgány a získá závazná stanoviska a souhlasy pro potřebná povolení - a to i s právními účinky.
1. Je zásadní rozhodnout, zda bude dům určen k trvalému bydlení, nebo jen k rekreačnímu užívání. TIP: Hypotéku lze získat i na rekreační stavbu. Stavby, které nejsou zkolaudované jako rodinné domy, ale využívají se trvale, musí splnit určité energetické parametry. 2. Do 25 m², 1 podlaží, max. 3. PENB ukazuje spotřebu energie budovy. Dřevostavba vs. klasická konstrukce mohou ovlivnit nároky na izolaci a energetickou náročnost.
Praktické dopady pro RD v lokalitě Svatá Anna
- Určení typu pozemku a jeho využití prostřednictvím územního plánu a případně změny plánu.
- Posouzení nutnosti stavebního povolení versus ohlášení stavby pro drobné/rekreační stavby.
- Ověření inženýrských sítí a infrastruktury - vodoinstalace, kanalizace, elektřina.
- Využití Portálu stavebníka pro digitální řízení a komunikaci s úřadem.
- Možnost využití jednoduchých staveb pro rekreační bydlení s určitými limity (40 m2, 1 NP, výška a odstup od hranic).
Lokality Tábor a Svatá Anna nabízejí klidnou dostupnost k centru města, dopravní dostupnost zajišťuje autobusová zastávka a menší rezidenční projekty preferují moderní architekturu a funkční dispozice. V dokumentaci výstavby rodinného domu v Svaté Anně hraje roli i volba materiálů a technického řešení, včetně tepelného čerpadla vzduch-voda a podlahového vytápění, stejně jako garáže a oplocené zahrady.
| Typ stavby | Limit zastavěné plochy | Výška | Podmínky |
|---|---|---|---|
| Drobné stavby | do 55 m2 | do 4 m | odlišeno pro bydlení; zahrnuto jako zahrádkářská osada |
| Jednoduché stavby | RD - do 40 m2 (obvykle) | 1 nadzemní podlaží | jedno rozhodnutí, zjednodušené řízení |
| Ostatní | nad 40 m2 | podle projektu | standardní povolení |
Každý dům by měl být připraven na standardní inženýrské sítě. Zásobování vodou a odpadní vody spolu s napojením na energii zůstávají klíčovými požadavky. V případě rekreačního využití je vhodné zvážit energetické parametry, které mohou ovlivnit způsobilost k financování a hypotéku.