Upozorňujeme, že v roce 2019 došlo novelou zákona ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a rozhodným dnem je v tomto ohledu 31. březen 2020. Více informací najdete v článku Zrušení daně z nabytí nemovitosti. Daň se tedy neplatí u převodů, u nichž právní účinky vkladu do katastru nastaly 26. 9. 2020 a později. Dříve hradil daň při koupi nemovitosti v drtivé většině případů prodávající. Pouze pokud se prodávající s kupujícím dohodl, platil daň kupující. Postupem času se pravidla převrátila. Daň z nabytí nemovitostí byla v roce 2020 definitivně zrušena. Toto opatření mělo za cíl podpořit realitní trh a usnadnit lidem pořizování vlastního bydlení. Zrušení daně se týká všech převodů vlastnictví, kde byl vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí proveden po 26. 9.
Historie a klíčové pojmy byĺy určující pro vývoj: dříve daň obvykle hradil prodávající (s možností smluvně ji přenést na kupujícího), dnes se žádné přiznání nepodává a daň se neodvádí. Pro současné obchody s nemovitostmi to znamená soustředit se hlavně na kvalitní smlouvy, kontrolu stavu v katastru a financování; znalecký posudek se již k dani zpravidla nedokládá. Praktické dopady: kupující ušetří dřívější 4 % z ceny, převod je administrativně jednodušší a opatření podpořilo realitní trh.
Co zrušení daně znamená pro jednotlivé situace
Daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí nebylo nutné podávat po zrušení daně. Daň z nabytí nemovitostí se týkala jen úplatných převodů nemovitých věcí, nevztahovala se na dědictví nebo dary. Daň z nabytí nemovitých věcí byla nahrazena dřívejší daní z převodu nemovitostí a rozhodující pro platnost zrušení byl vklad do katastru po 26. 9. 2020.
V souvislosti s aktuálním stavem tedy platí, že:
- Daň z nabytí nemovitostí už dnes nikdo neplatí - byla zrušena zákonem č. 386/2020 Sb. a rozhodným dnem je 26. 9. 2020.
- U převodů nastalých po tomto dni se nevyžaduje daňové přiznání ani dodání daně.
- Výjimky z platnosti daně z nabytí nemovitostí nebyly po zrušení zásadně zohledněny jako náhradní daň za nabytí; související daně zůstávají, například daň z nemovitých věcí či daň z příjmu z prodeje, ale ty se řeší odlišně než dříve.
Kontrola náležitostí a praxe katastru a daní
Veškeré převody, u kterých byl vklad práva do katastru proveden po 26. 9. 2020, nepodléhají dani z nabytí nemovitých věcí. Před zrušením byla daň osvobozena v určitých případech, například u dědictví, darování, koupě družstevního bytu, prvního nabytí pozemku k stavbě apod., ale po novele se zjednává další období a podmínky platnosti osvobození už nebyly v plném rozsahu stejné.
Je důležité rozlišovat daň z nabytí nemovitostí od daně z příjmu z prodeje a od daně z nemovitých věcí. Daň z nabytí byla nahrazená a pozměněná, zatímco ostatní daně zůstávají. Pro podrobnosti a aktuální postupy se doporučuje sledovat oficiální stránky Finanční správy ČR.
Příklady a praktické dopady pro kupující
Příklad: Martin si koupil chalupu ve velmi špatném stavu, aby si ji mohl zrekonstruovat dle svých představ. Kupní cena byla 100 000 Kč, cena obvyklá byla 275 000 Kč. Daň z nabytí nemovitých věcí už dnes nikdo neplatí - byla zrušena k 25. září 2020. Pokud by se porovnání sjednané ceny s cenou obvyklou vyhovovalo kupujícímu, mohla by se cena porovnat s cenou zjištěnou znaleckým posudkem jen v případě, že by to bylo nutné.
Další praktické dopady: zrušení daně z nabytí nemovitostí zjednodušilo transakce a snižilo vstupní náklady pro kupující. Daňové povinnosti se nyní týkají především katastru a smluvního zajištění, nikoli samotného nabytí vlastnického práva z hlediska daně z nabytí.
Současný stav a doporučené kroky při koupi nemovitosti
V současnosti se tedy zaměřte na:
- kvalitní smlouvy a jejich podmínky;
- kontrolu stavu v katastru a zajištění financování;
- nepotřebnost znaleckého posudku pro daňové účely; porovnání ceny s cenou obvyklou podle cenových map nebo znaleckého posudku jen v případě potřeby;
- přehled o daňových povinnostech v souvisejících oblastech (např. daň z nemovitých věcí, daň z příjmu z prodeje) podle platných zákonů.
Pro úplnost uvedeme, že daňové zákony a související povinnosti se průběžně mění. Aktuální novinky a podrobnosti jsou k dispozici na webu Finanční správy a uplatňují se podle konkrétní situace.
