Při pomáhání klientům s výběrem hypotéky začíná proces analýzou trhu. Kontrolujeme, co nabízejí jednotlivé banky a které nabízejí nejnižší sazby. Ale tady už nejde jen o nejnižší číslo; realita bývá nuancovanější.
Životní pojištění často vstupuje do nabídky hypoték. Někdy banka nabídne atraktivní úrok, ale ve podmínkách je skryta povinnost uzavřít životní pojištění. Životní pojištění může snížit úrok mírně, ale znamená vysoké měsíční náklady. Celkové náklady tak mohou být vyšší, i když číslo na první pohled vypadá výhodně. Objasněním této distinkce se zabývám pro klienty vždy.
V češtině pracujeme s RPSN, které je podobné APR v jiných zemích. Tento ukazatel zahrnuje veškeré náklady spojené s hypotékou, ne jen úrok. Někdy levnější sazba skutečně vyjde dražší, když započítáme pojištění a další poplatky. Fixace je další klíčové téma; znamená, jak dlouho zůstává úrok neměnný. Můžete fixovat na dva, tři, pět, sedm nebo i deset let.
Jak volit fixaci a s ohledem na aktuální sazby
Strategie fixace závisí na tom, kde jsou sazby nyní a jak se očekávají vývoj. Když jsou sazby relativně vysoké - kolem čtyř až pěti procent - lidé volí kratší fixační období (dva až tři roky). Logiku tvoří očekávání poklesu sazeb a snaha neuzavřít vysoký úrok na desetiletí. Naopak při nízkých sazbách dává smysl delší fixace.
Nejnižší sazbu, jakou jsem kdy pro klienta zajistil, byla 1,49 %, a to před zhruba sedmi lety; ten klient fixoval na deset let a pravděpodobně z tohoto sazby dodnes profitují.
Další faktory ovlivňující výběr hypotéky
Kromě úrokových sazeb a fixace hraje roli i rychlost banky při zpracování žádosti. Velikost a stabilita banky a to, jak pohodlné jsou procesy v angličtině, mohou značně ovlivnit zkušenost klienta. Po výběru nejlepší nabídky a rozhodnutí, s kterou bankou spolupracovat, přecházíme k přípravě dokumentů. Tato fáze vyžaduje přibližně třicet až šedesát minut vašeho času, i když je pravděpodobně nejvíce byrokratická.
Potřebné jsou standardní dokumenty: cestovní pas a doklad o povolení k pobytu (pokud máte). U EU občanů je možné žít v Česku deset let bez pobytového průkazu, a to je v pořádku. Pro ne-EU občany by mělo být k dispozici pracovní povolení, dlouhodobé nebo trvalé pobytové dokumenty.
Co se týče příjmu, podmínky se odvíjejí od typu zaměstnání. U zaměstnanců potřebujeme výplatní potvrzení od HR, banky poskytují specifické formuláře a ten formulář posíláte zpět. U živnostníků je vyžadováno alespoň rok-tři daňové přiznání, ideálně dva roky, což uživí složitější administrativu.
U podnikatelů a firem se proces komplikuje, banky vyžadují daňová přiznání firmy a dokumentaci o tom, jak si vyplácíte příjem. Jsem sám podnikatel, takže chápu, že to vyžaduje individuální konzultaci.
Také je potřeba ukázat bankám tři až šest měsíců výpisů z banky v PDF formátu. Pozor na častou chybu - lidé vyberou transakční historii namísto oficiálních měsíčních bankovních výpisů. Banky zvládnou i zahraniční dokumentaci, jen je potřeba, aby byly jasně zřetelné vaše příjmy a výdaje.
Tento soubor dokumentů bankám umožňuje pochopit váš profil, ověřit stabilní příjem a provést due diligence, aby nebyly žádné dluhy či delikty v registrech. Zajímavý rozdíl oproti UK či USA je, že u nás neexistuje kreditní skóre ve stejném smyslu; držení kreditních karet či jiných půjček nepomáhá získání hypotéky.
Po předložení dokumentů můžeme získat tzv. předběžné schválení (pre-approval). To je jednou z nejinteligentnějších strategií v celém procesu koupě, i když mnoho lidí to neví. Předběžné schválení znamená, že banka zkontroluje váš profil, příjem a registr dluhů ještě před tím, než najdete nemovitost. Potvrzují, že nejsou problémy, a dávají jasný obraz, kolik si můžete půjčit. Předběžné schválení platí tři měsíce; pokud do té doby nenajdete nemovitost, proces vyprší a můžete se znovu žádat.
Pokud již máte vybranou nemovitost, potřebujete dokumenty vztahující se k ní - list vlastnictví, náhled rezervační smlouvy a podobně. Důležité je však neuzavírat rezervační smlouvu před tím, než banka poskytne zpětnou vazbu. Důrazně na to upozorňuji, protože to může ovlivnit váš další postup.
Pokud existuje zástava na nemovitosti, banka obvykle akceptuje standardní zástavu, ale pokud jde o exekuci či insolvenci, je to problém. Zvláštní pozornost je věnována rodinným domkům, chatám a čehokoliv, co není byt. Banka vyžaduje i posouzení stavu a právní vyrovnání vkladů v katastru nemovitostí. Názorný příklad ukazuje, proč je důležité vše zohlednit před podpisem rezervační smlouvy.
Jedna z klíčových lekcí: tři zlatá pravidla. Za prvé - předběžné schválení (pre-approval). Za druhé - nechte si udělat valuaci nemovitosti. Za třetí - zajistěte si právní revisionu; nechte si všechny dokumenty zkontrolovat odborníkem. Bez právníka se do transakce nepouštějte, i když realitní kancelář poskytuje určitou právní podporu; její právník hájí zájmy kanceláře.
Po schválení hypotéky a revizi smluv nastává samotný podpis. Soudí se nejprve v naší kanceláři na podpis hypotéky a poté na schůzce s prodávajícím u advokáta k podpisu kupní a escrow smluv. Kupní smlouva podrobně uvádí, jak dojde k převodu vlastnictví a escrow smlouva udržuje peníze v bezpečí až do dokončení transakce.
Většina dokumentů k hypotéce je v češtině; je úkolem vašeho hypotečního poradce nebo Google Translate, abyste rozuměli obsahu hypotéční smlouvy. Klíčové pasáže jsou: úroková sazba, splátky, doba trvání a draw down podmínky - proces, kdy banka skutečně přepošle prostředky do escrow nebo k prodejci. Banka má kontrolní seznam podmínek pro draw down.
Mezi nejčastější draw down podmínky patří podpisy a ověření všech dokumentů. Závěrem poznámka k ochraně dat: bankovní tajemství a osobní data podléhají GDPR a dalším zákonům; banky mohou sdílet informace o klientech jen v specifických výjimečných podmínkách a jen s jejich souhlasem či na základě zákona.
Realitní právo a zápis do katastru
České právo rozlišuje veřejné právo a soukromé právo; realitní transakce vyžadují zápis do katastru, aby byla plně účinná. Při prodeji formou akcií (share deal) se převádí celé společnosti a zajištění je vyšší jistotou. Při asset deal je třeba převést veškerá práva k nemovitosti včetně licencí a povolení. Notáři hrají důležitou roli zejména u převodů ve formě share deals či prodeje podniků jako celek.
Při nájmu a nájemních vztazích platí specifické zákonné povinnosti; nájemní smlouva musí být písemná podle občanského zákoníku a zahrnuje identifikaci stran, popis nemovitosti, nájemné, vklad, výpovědní důvody a odpovědnost za opravy. Pro cizince je vhodná bilingvní verze.
Po nastěhování je nutné evidovat nájemné u Finanční správy a vést účetnictví. Dále by měl vlastník zkontrolovat pojistku a ujistit se, že pojištění pokrývá nájemní využití. Před zahájením pronájmu je dobré zkontrolovat, zda smlouva o hypotéce neobsahuje klauzi o souhlasu k nájmu od banky.
Další důležitá témata zahrnují energetické štítky (Energy Performance Certificate), povinnosti ohledně ESG a SAP SFDR; a dále daňové dopady, včetně sazeb DPH. Pro proces výstavby a stavebních projektů v ČR platí nový stavební zákon platný od 1. července 2024, který si klade za cíl zrychlit řízení a zjednotit správu.
Praktické shrnutí třech pravidel a rizika
- Pravidlo č. 1: Zajistěte předběžné schválení bankou - banka musí vidět vaše dokumenty a potvrdit, že nebudou problémy po podpisu rezervační smlouvy.
- Pravidlo č. 2: Nechte si provést valuaci - důležité pro výpočet vlastních prostředků a potvrzení hodnoty nemovitosti; může být využito k vyjednávání ceny.
- Pravidlo č. 3: Požádejte o právní kontrolu - advokát zhodnotí rezervační smlouvu a podmínky, zajistí spravedlivé porovnání závazků a povinností obou stran.
Bez právní konzultace je riziko, že banka a realitní kancelář budou chránit své zájmy a vy můžete zůstat znevýhodněni. Po schválení hypotéky a sepsání smluv nastává samotný podpis v jedné nebo dvou setkáních.
Všechny výše uvedené kroky a principy by měly být zváženy před podpisem rezervační smlouvy; vyhneme se tak velkým problémům v budoucnu a budete mít jasnou představu o tom, kolik skutečně vlastních prostředků budete potřebovat.